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créée le 08 / 09 / 2014

Réforme PTZ+, version 2.0

Le prêt à taux zéro, bientôt renforcé

Le nouveau prêt à taux Zéro, ou PTZ+, c’est quoi ?

C’est une aide substantielle pour devenir propriétaire puisque les foyers bénéficiaires peuvent souscrire un prêt à 0%. Supprimé dans l’ancien en 2012, le PTZ revient en force dans le secteur immobilier pour favoriser les primo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui souhaitent acquérir leur première résidence principale.


Pour qui ?

Le PTZ+ est accordé sous certaines conditions. En effet, il est réservé aux ménages aux revenus intermédiaires et modestes. Il faut cependant savoir que les conditions d’attribution ont été modifiées. Bien que le PTZ soit limité à ceux qui souhaitent financer leur première résidence principale dans le neuf, une nouvelle réforme est en cours selon Manuel Valls ; le PTZ devrait à nouveau bénéficier aux acheteurs de logements anciens. Cette annonce a été confirmée par le ministre du Logement, Sylvia Pinel, et publiée dans le Journal Officiel le 6 août dernier. Cette réforme entrera en vigueur au 1er janvier 2015. Par ailleurs, le plafond des revenus est élargi afin de toucher plus de familles. Une dernière condition, et non des moindres, a été récemment modifiée, c’est le lieu de construction. Le recentrage des zones, explicité plus loin dans l’article, n’affectera pas ceux qui profitent déjà d’un PTZ à l’heure actuelle. A terme, le nombre de bénéficiaires devrait passer, selon le gouvernement, de 44 000 aujourd’hui à 75 000. Ce chiffre reste toutefois bien relatif.


Dans quel but ?

Afin de soutenir l’accession à la propriété, le PTZ+ viendra en aide à davantage de ménages en renforçant la solvabilité des classes moyennes grâce à une enveloppe annuelle de 820 millions d’euros. Un des objectifs premiers de la réforme est de faire face aux importants besoins en logements dans certaines grandes agglomérations comme Lille, Lyon ou Marseille, mais surtout en Ile-de-France où la demande excède l’offre.


Les mesures phares de la réforme


La révision du zonage

Décidément, le gouvernement aime modifier la carte de France ces temps-ci. En ce qui concerne celle de l’immobilier, l’évolution vise 1200 communes françaises qui ont été reclassées, représentant en tout et pour tout 10 millions d’habitants. Ces communes ont jusqu’au 12 septembre pour faire connaitre leur décision de candidature ou non. Le nouveau zonage permettra de déterminer quels ménages seront en droit d’obtenir une aide au logement. Il sera également utile aux modalités applicables du dispositif Duflot, dès lors que les collectivités territoriales l’auront validé. Certaines grandes agglomérations (Lille, Lyon, Marseille,…) rejoignent la capitale en zone A selon le communiqué du ministère du Logement. A contrario, on observe le déclassement de quelques communes en zone B1 ou B2. Pour savoir dans quelle zone se classe votre ville, vous pouvez consulter le site prévu à cet effet : www.zone-duflot.fr.


Le relèvement du plafond du prêt

Une autre mesure, non des moindres, se trouve accentuée : le plafond du prêt. Il n’est plus accordé en fonction de la distinction neuf/ancien, mais selon le nombre de personnes comprises dans le foyer et la localisation du logement. Le ministère du Logement illustre ceci dans son communiqué : « les plafonds applicables pour une famille de 4 personnes passent de 158 000€ à 200 000€ en zone C, de 172 000€ à 220 000€ en zone B2 ».


L’élargissement du plafond revenu

Le montant octroyé n’est pas le seul à être revu à la hausse. C’est aussi le cas du plafond revenu de nombreuses familles, au bénéfice des classes moyennes. Les conditions de ressources pour obtenir le PTZ+ sont plus larges : revenu max de 48 000€ pour une famille de 4 personnes en zone B2 au lieu de 40 000€ auparavant. Malheureusement, ceci ne s’applique pas aux zones A et B1 où les primo-accédants se font plus rares compte-tenu des prix élevés.


L’allongement du remboursement différé

Les plus modestes apprécieront ceci : le différé des remboursements est allongé. Il faut savoir que le fait de rembourser une partie du prêt à taux zéro après le crédit principal rehausse le pouvoir d’achat immobilier de l’emprunteur. Concernant les modalités, le remboursement s’effectue par mensualités constantes selon une durée variable : 12 à 20 ans. A cette durée est rajouté le différé correspondant : 5, 7 ou 14 ans. L’addition de ces deux périodes équivaut à une durée de prêt égale à 25 ans.


Concrètement, qu’est-ce que cela change ?


Simulations à titre d’exemple

Prenons l’exemple d’une ville comme Toulouse, en zone B1. Imaginons un couple qui souhaite faire construire et qui a un petit revenu mensuel de 2500€. Ce couple pourra emprunter 49 000€ à 0% au lieu de 42 000€ aujourd’hui. Le remboursement sera différé de 2 ans supplémentaires (7 ans). La nouvelle réforme entraîne un coût total de l’emprunt en diminution de 5 400€. A présent, intéressons-nous à une famille avec deux enfants et 2 300€/mois de revenus. Cette famille pourra emprunter 35 000€ à 0% avec un différé possible de 14 ans supplémentaires alors qu’auparavant elle n’aurait eu droit qu’à 31 000€ d’emprunt avec différé de 5 ans. Le coût total de l’opération diminue ainsi de 7 200€.


Pour aller plus loin

Il faut savoir que les foyers effectuant leur premier achat dans l’ancien se font de moins en moins nombreux (-40% à Paris). Cette nouvelle réforme pourrait non seulement aider de “nombreux” foyers, mais aussi relancer l’immobilier ancien. Cependant, les dossiers de financement des primo-accédants sont bien souvent refusés par les banques. Faute de garanties suffisantes, les primo-accédants sont ceux qui peinent le plus à devenir propriétaires malgré le prêt à taux 0% et les taux immobiliers particulièrement bas. Sans-doute aider les primo-accédants à obtenir des crédits à taux bonifiés sur des durées plus longues, c’est-à-dire supérieures à 25 ans, serait une démarche plus utile. © Carte Financement