+33.1.86.95.21.65
créée le 05 / 08 / 2014

Le crédit immobilier à taux fixe est-il sur le point de disparaitre?

Le Comité de Bâle remet en cause les prêts immobiliers à taux fixe

La proposition du Comité de Bâle déplait à la majorité des français

Les Autorités Réglementaires Internationales s’intéressent beaucoup à ce que les financiers appellent le risque de taux. Elles se questionnent cette année sur une éventuelle règle commune des taux pratiqués. Le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire doit publier ses propositions avant la fin de l’année. Ils ont récemment fait part d’éventuelles mesures incitant à développer davantage la pratique des taux révisables pour les crédits immobiliers. Cette nouvelle a entrainé de fortes réactions sur les marchés interbancaires.
Jusqu’ici, chaque banque pouvait fixer ses propres règles. Alors que les français ont une préférence indéniable pour les taux fixes (90% des encours de prêts), les anglais, les espagnols ou encore les américains ont majoritairement opté pour les taux variables. Ainsi, le Comité de Bâle réfléchit à faire passer ce qu’on appelle le risque de taux dans le pilier 1, actuellement compris dans le pilier 2, des normes de Bâle II. Les accords de Bâle II reposent sur trois piliers. Le premier définit les exigences minimales de fonds propres des banques afin de couvrir les principaux risques auxquels elles s'exposent. Le deuxième concerne la surveillance prudentielle. Enfin, le troisième englobe les notions de transparence et de discipline de marché.
Le Comité de Bâle cherche donc à éviter les faillites systémiques en renforçant leurs exigences de capital lorsque les banques prêtent à taux fixe. En d’autres termes, le but de cette réforme est de renforcer le bilan des banques en réduisant les risques de solvabilité et de liquidité.

Attractivité actuelle des taux

Jamais les taux n’ont été aussi bas en France. Indirectement, la politique monétaire avantageuse menée par la Banque Centrale Européenne (taux régulateur à 0,15%) contribue significativement à cet environnement de taux très faibles que nous connaissons actuellement. Par ricochet, le marché obligataire affiche des niveaux de taux également très bas. Au 30 juillet de cette année, nous enregistrions un nouveau record. A 1,44%, l’indice français TEC 10 des rendements à 10 ans des emprunts d’Etat (OAT) n’était jamais descendu aussi bas depuis que notre pays émet des obligations d’Etat. Cette attractivité des taux se répercute sur les crédits à moyen et long termes des institutions financières qui proposent les meilleurs taux de crédit immobilier jamais enregistrés.
Les Fédérations Bancaires française, allemande, belge et l’association des banquiers japonais ont dernièrement transmis un message aux Autorités Réglementaires Internationales pour tenter de les dissuader sur cette éventuelle réforme. Les banques estiment que le crédit immobilier à taux fixe a permis à l’économie et au secteur de l’immobilier de rester stables. Il va sans dire que le taux fixe est aujourd’hui très apprécié des français. Il permet de rassurer le client grâce à une parfaite visibilité sur les remboursements. De cette manière, la fidélisation de la clientèle est plus aisée. Le crédit immobilier à taux fixe est aujourd’hui très apprécié des français. Il permet de rassurer le client grâce à une parfaite visibilité sur les remboursements. De cette manière, la fidélisation de la clientèle est plus aisée. Le crédit immobilier à taux fixe est le produit d’appel pour les banques françaises qui pratiquent des taux et des marges très faibles. Ceci afin de proposer d’autres produits bien plus margés et rentables tels que l'assurance, l’épargne ou les moyens de paiement.

Taux fixe VS taux variable

Entre lobbying des banques et réelle menace

Avec un crédit à taux fixe, seule la banque supporte le risque de variabilité des taux. Sa propre marge sera en effet compromise si les taux subissent une forte hausse. les banques utilisent par ailleurs des produits de couverture de taux pour se protéger contre cette éventuelle hausse.
En revanche, lorsqu’un emprunteur s’engage dans un remboursement à taux variable, c’est à lui et à lui seul de supporter les risques de variabilité des taux d’intérêts. Le taux variable ou révisable est, comme son nom l'indique, un taux qui peut être revu à la baisse ou à la hausse par la banque. Bien que l’option d’un crédit à taux variable semble plus sécuritaire et rentable pour les banques, nombre d’entre elles semblent indiquer clairement leur préférence pour la pratique d’un crédit immobilier à taux fixe très faible comme produit d’appel. C’est toute une stratégie d’acquisition client et de fonctionnement de la banque de détail française qui pourrait être remise en cause si le taux fixe devait être pénalisé au profit du taux variable.
Au-delà de ces considérations commerciales, Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, a donné son avis début juin sur l’effet néfaste d’un dumping des taux fixes sur une très longue durée qui pourrait contribuer à un risque de bulle immobilière. Les taux fixes très bas actuels contribuent à solvabiliser les ménages et maintiendraient des prix immobiliers déraisonnables dans certaines régions (ex : Paris et Ile-de-France).

Comment choisir entre taux fixe et taux variable ?

L'OAT (Obligation Assimilable aux Trésors), considéré comme le taux sans risque, est un taux de référence pour le crédit immobilier à taux fixe. Les taux révisables sont quant à eux directement indexés sur l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Cet indice diffère en fonction de la maturité. L’Euribor 3 mois, par exemple, signifie que l’indice est réévalué tous les 3 mois afin de déterminer le niveau du taux variable. Celui-ci était fixé à 0,209% au 30 juillet 2014.
Illustrons l’impact des taux fixes et variables par un exemple concret: Vous cherchez un emprunt de 200 000€ amortissable sur 10 ans. Une banque A vous propose un taux fixe à 3%, tandis qu’une banque B vous propose un taux variable à 1,95% indexé sur l’Euribor 1 an plus une marge de1,5%. Dans le premier cas, vos mensualités constantes seront à hauteur de 1931,21€ (avec intérêt) pour un coût global de 31 745,20€ hors assurance. Intéressons-nous maintenant au second cas, imaginons que l’Euribor subisse une hausse de 0,2% par an. Durant la première année, vos mensualités diffèreront chaque année. Le coût global avec la banque B sera alors à hauteur de 20 116€. Dans cette hypothèse, le crédit à taux variable est préférable, le gain est estimé à 11 629€.
Le taux révisable est généralement moins cher qu’un crédit à taux fixe puisque la banque n’a pas à anticiper une éventuelle hausse de taux. Actuellement, le taux variable sera notamment très intéressant pour des crédits à court et moyen termes (moins de 5 ans). Les ménages choisissant le taux révisable doivent cependant être capables de supporter une éventuelle hausse des taux. Le scandale des taux variables du Crédit Foncier a prouvé le danger de cette pratique pour les petits épargnants. Avec la brusque remontée des taux Euribor en 2007, nombre d'entre eux se sont retrouvés dans l'incapacité de faire face à l'augmentation des mensualités. Une situation exceptionnelle a causé cette remontée soudaine des taux qui sont, depuis, retombés à leur plus bas niveau. Ces dernières années, les emprunteurs ayant fait le pari du taux révisable sur le long terme étaient certainement gagnants. Le taux révisable est essentiellement réservé à des ménages aisés, pouvant faire face à d’éventuelles hausses.
Il existe également d’autres solutions hybrides entre le taux fixe et le taux révisable. De nombreuses banques peuvent proposer aux emprunteurs des taux capés à la hausse et à la baisse, des taux fixes sur une première période puis révisables. L’accompagnement d’un courtier comme Carte Financement pourra vous être très utile afin de vous y retrouver à travers ces nombreuses offres.

Que faire si les crédits immobiliers à taux fixes disparaissaient?

Si le comité de Bâle devait mettre en place ces nouvelles mesures pour développer le taux variable au détriment du taux fixe, cela pourrait surement modifier le mode de fonctionnement de nos banques françaises qui réalisent une partie importante de leur PNB (Produit Net Bancaire, équivalent du chiffre d’affaires) sur les produits autres que le crédit. Nous pourrions imaginer que les banques margent d’avantage ce dernier. Le crédit perdrait son rôle de produit d’appel pour redevenir un produit plus noble et plus intéressant pour les banques. Notre réaction première face à cette nouvelle mesure, qui ferait revenir le taux variable sur le devant de la scène, serait certainement remplie de pessimisme, voire même de catastrophisme. Cependant, il se pourrait qu’une telle mesure ne soit pas si mauvaise pour l’emprunteur.
Le crédit à taux fixe, à un niveau si bas que nous le connaissons aujourd’hui, le rend peu intéressant pour les banques et compliqué à obtenir. Le crédit à taux fixe bon marché ne le rendrait-il pas non plus trop rare ? Certes, les taux des crédits sont très bas mais les conditions d’octroi sont de plus en plus strictes. Le crédit à taux révisable, avec une marge un peu plus élevée, ne pourrait-il pas le rendre plus attractif pour la banque et moins rare pour l’emprunteur ? Ce que l’emprunteur perdrait potentiellement sur le crédit, c’est-à-dire ce qui n’est pas joué d’avance même à taux variable, ne pourrait-il pas le récupérer sur les autres frais bancaires ? De toute évidence, le crédit fixe à très faible taux est réservé à une clientèle haut de gamme et des projets très traditionnels tels que l’acquisition d’une résidence principale. Le taux révisable signerait peut être le retour d’un crédit plus facile à obtenir permettant de financer un spectre plus large de projets. Les entrepreneurs, souvent très critiques à l’égard des banques qui ne souhaitent pas financer leurs projets pour une rémunération du risque trop faible, devraient surement s’en réjouir.