+33.1.86.95.21.65
créée le 09 / 04 / 2018

Crédit immobilier : guide d'utilisation de la condition suspensive

La Loi Scrivener date du 13 juillet 1979. Elle vise à protéger les acheteurs immobiliers, qui pouvaient auparavant subir une certaine pression des vendeurs, voire des agents immobiliers, afin de signer des promesses sans conditions de financement. Ainsi, depuis près de 40 ans, un acquéreur qui fait une offre, et qui finalement n’obtiendrait pas de prêt bancaire, peut récupérer son dépôt des fonds de 10%.

Maître Nathalie Berkani, experte du sujet a répondu à nos questions

Quelle est l’étendue de cette loi ?
Elle est d’ordre public, si bien qu’un acheteur ne peut pas être contraint d’y renoncer. S’il y renonce, mais qu’il y avait la preuve qu’il y a renoncé sous la contrainte, elle est sans valeur.
Elle ne s’applique qu’aux particuliers dans le cadre du financement de biens à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, et non aux professionnels.

Quelle forme prend-elle ?
L’acquéreur peut y renoncer lors de l’avant contrat, dans un acte sous seing privé, ce qu’on appelle une promesse agence. Pour éviter tout malentendu, il doit y renoncer de façon formelle, via une mention manuscrite. Cette disposition est censée attirer l’attention de l’acheteur sur ce quoi il s’engage. Néanmoins, je ne suis pas sûre que tous les acheteurs en prennent conscience à cette occasion.
Il est souvent préférable de recourir à un avant contrat authentique, qui réunit toutes les parties. Il n’y a pas besoin de mention manuscrite, car le Notaire prend bien soin d’informer l’acquéreur des risques encourus dans ce cas. Parfois, notre intervention conduit à changer les choses.
Lors du compromis de vente, un dépôt de garantie, en général de 10%, est quasiment systématiquement demandé à l’acheteur, qui vient sceller le contrat de vente préalable.
A ce stade, les vendeurs vont chercher à avoir des informations sur l’acheteur ou les acheteurs. Certaines indications verbales peuvent être considérées, comme le fait de savoir si l’acheteur possède déjà un bien, sa profession ou son état de fortune.

Est-il dangereux d’y renoncer ?
Il est clair que les vendeurs vont privilégier les offres d’acquéreurs qui n’ont pas besoin de monter un dossier bancaire. Néanmoins, il est risqué de jouer avec le feu pour tenter absolument d’acquérir le bien, alors qu’un emprunt est nécessaire. Il s’agit de sommes importantes.
Néanmoins, certains acquéreurs ont déjà les fonds, soit par ce qu’ils sont aisés, ou par ce qu’ils ont déjà vendu le bien qu’il possédait auparavant. Ils peuvent dès lors renoncer expressément à la condition suspensive.

Le délai de 30 jours est-il suffisant ?
La loi Scrivener prévoit un délai de 30 jours pour trouver une offre de crédit. Ce n’est pas réaliste. Je préconise entre 45 et 60 jours.
De plus, il est plus prudent de solliciter plusieurs banques, voire de passer par un courtier. Celui-ci va relancer en permanence les banques pour éviter de faire chou blanc et de se retrouver dans une situation compliquée.

Que faut-il conclure d’un refus bancaire ?
En cas de refus bancaire, il faut que la demande de prêt qui a été faite à la banque correspondent aux termes exacts, qui ont été indiqués dans l’acte authentique, notamment en termes d’apport, de montant emprunté, de taux et de durée, sinon le vendeur se fera fort de tenter de garder le dépôt.
Il est parfois demandé dans les actes d’avoir deux refus dans les délais, même si la jurisprudence stipule qu’un seul est suffisant. Il faut éviter que le vendeur cherche à prouver que l’acquéreur n’a pas été suffisamment diligent. C’est plus prudent, si jamais la seule banque sollicitée refuse le prêt ou répond en retard.
Il existe sans doute des refus de complaisance, mais la banque se met alors en risque, et c’est impossible d’en mesurer la fréquence.

Comment éviter les mauvaises surprises ?
Pour ma part, je conseille de faire un point au moins une semaine avant la fin de l’échéance pour vérifier que l’acquéreur a bien fait sa demande et que la banque est prête à y répondre dans les délais impartis.
En cas de retard, le vendeur est souvent disposé à proroger de quelques jours le terme de la condition suspensive. Sinon, dans l’acte d’avant-vente, nous prévoyons dès le départ que le vendeur puisse faire une mise en demeure, qui permette à l’acheteur de disposer de 5 jours supplémentaires pour répondre.

Que se passe-t-il en cas d’absence de réponse bancaire ?
En cas de non réponse, ou de réponse tardive, le vendeur, qui a perdu 2 mois, va demander à récupérer les fonds. Il faut comprendre que le vendeur a perdu 2 mois et repart à zéro.
En général, en cas de clash, les parties ne se mettent pas d’accord facilement sur le déblocage des fonds, si bien que le Notaire les consigne à la Caisse des Dépôts.
Acheteur et vendeur prennent dès lors des avocats et cela finit le plus souvent par une transaction, pour une somme inférieure au montant du dépôt.

Cette loi s’applique-t-elle aux acheteurs étrangers ?
Oui, en effet. Mais, ce dispositif n’est pas adapté aux acheteurs étrangers, auxquels il faut expliquer la procédure et traduire les documents, notamment la mention manuscrite (si l’acte n’est pas authentique).

***

SELAS Alliance Notaires - Élysée François 1er
Maître Nathalie Berkani
Téléphone : +33 1.53.57.21.00