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créée le 25 / 11 / 2014

Acheter avant de vendre grâce au prêt relais

Imaginons que vous souhaitiez vendre votre logement actuel et que vous ayez eu un coup de cœur pour une offre de bien disponible sur le marché immobilier. Vous ne disposez pas encore des fonds provenant de la vente de votre logement mais vous aimeriez éviter de passer par une phase de location ou d’hébergement. Une solution existe pour cette période de transition où vous aurez deux logements à charge : le prêt relais.


A quoi sert un prêt relais ?

Vous avez déniché le logement idéal mais vous êtes toujours propriétaire ?

Vous pouvez effectivement souscrire un prêt relais pour pallier aux problèmes de trésorerie lié à un achat qui doit être financé par les fruits d’une vente qui n’est pas encore finalisée. Vous pourrez ainsi vous installer dans un nouveau logement avant d’avoir vendue votre ancienne résidence.
Le prêt relais consiste donc en une avance partielle, consentie par la banque, sur le produit de la vente future. Il vous permet de disposer du temps nécessaire pour trouver preneur dans les meilleures conditions. En d’autres termes, c’est un crédit d’attente, mis en place sur une durée courte mais, si tout se passe bien, suffisante pour vendre votre logement.

La banque peut vous aider à acquérir cette nouvelle demeure.

Le crédit relais peut être accordé par la banque ou un établissement de crédit pour une durée relativement courte. En général, le crédit relais est octroyé sur une période de un à deux ans mais peut être remboursé sans frais à tout moment. La durée des remboursements s’étale donc sur une période allant de quelques semaines jusqu’à deux ans après obtention du financement.
Le montant du prêt est fixé en fonction de la valeur estimée du bien mis en vente. La banque s’appuie généralement sur une estimation d’agence immobilière, d’un notaire ou d’un expert mandaté par la banque. En pratique, les montants d’emprunts dépassent rarement les 70 % de cette valeur. En réalité, ce chiffre peut varier de 50 à 80 % selon la qualité du bien immobilier et le stade d’avancement de la vente. Si un compromis de vente a déjà été signé, la quotité de financement du prêt relais pourra éventuellement monter à 80%. Il faut savoir que si vous avez toujours un prêt en cours sur ce premier achat, le montant du prêt relais devra également inclure le remboursement de ce crédit. Ainsi le montant total du prêt relais égal à environ 70% du prix du bien devra comprendre l’apport nécessaire à la nouvelle acquisition ainsi que le montant du capital restant dû qui devra être soldé.

Bien choisir son prêt relais : mode d’emploi

Selon les contrats, les intérêts peuvent être payés tous les mois ou en une seule fois au moment du remboursement du prêt. Une fois la vente réalisée, le capital est remboursé en totalité, sans pénalité, à réception des fonds du notaire. Si le bien n’est pas vendu alors que l’échéance est atteinte, vous devrez rembourser la totalité de l’emprunt. La vente est donc essentielle pour assurer le remboursement.
Afin de boucler votre plan de financement, vous devrez choisir de payer les intérêts mensuellement ou à la revente, c’est-à-dire en différé. Les banques parlent de franchise partielle (paiement des intérêts mensuellement et remboursement du capital à l’échéance) ou franchise totale (paiement des intérêts et du capital à l’échéance). L’emprunteur préfèrera souvent diminuer au maximum son effort de trésorerie pendant la période de relais, ainsi il pourra choisir de rembourser la totalité du prêt relais et des intérêts au moment de la vente de son bien. En termes de coût, comparativement au relais avec paiement mensuel des intérêts, dans le cas du relais avec différé total, les intérêts payables à la fin du prêt sont capitalisés mensuellement. Ce qui veut dire que l’emprunteur devra payer des intérêts sur les intérêts différés. Mais nous pouvons facilement considérer que ce surcoût est largement compensé avec la facilité de paiement qui est offerte à l’emprunteur.

Ce crédit de transition, bien qu’avantageux, n’est pas sans risque.

Le prêt relais, c’est pratique ! Mais rendez-vous bien compte que lorsqu’il touchera à son terme, vous devrez le rembourser intégralement, même en cas de non revente.

Il est conseillé de faire appel à une agence immobilière

Avant de souscrire un crédit relais, vous devez estimer vos chances de vendre le bien dans le délai envisagé lors de votre premier entretien pour souscrire le prêt. Le montant du crédit relais dépend de l’estimation du prix de votre logement. C’est pourquoi la banque gardera une marge de sécurité. Effectivement, même correctement évalué, un bien immobilier peut ne pas trouver preneur (période de crise, incertitude du marché,…). Vous allez donc monter un plan de financement sans connaitre de manière certaine le prix final de vente. Souvent, les banques demandent une expertise par un professionnel car une dimension affective pourrait perturber votre jugement. Dans tous les cas, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel pour estimer au mieux votre bien, afin de ne pas vous retrouver avec un emprunt trop important à rembourser.
De plus, faire appel à une agence immobilière maximisera vos chances de vendre au prix et dans les délais prévus. Une agence immobilière peut vous conseiller sur les démarches à suivre si le nombre de visiteurs est faible ou les réactions négatives (baisser le prix, effectuer des travaux, utiliser de nouveaux supports pour passer votre annonce,…). Nous vous conseillons aussi d’informer régulièrement votre conseiller bancaire du déroulement de la vente. Ses conseils peuvent être utiles pour prendre des décisions à temps.

Le prêt relais touche à son terme : que faire ?

Six mois avant l’échéance du prêt relais, si vous n’avez toujours pas de compromis de vente, votre conseiller vous contactera pour faire un point. Si la situation ne s’est pas améliorée trois mois plus tard, des solutions seront étudiées. Celles-ci prendront évidemment en compte votre situation financière et la valeur de votre bien. Vous pourrez, dans ce cas, être amené à baisser le prix de vente de votre résidence. Vous vous exposez alors à une situation délicate.

Vous n’êtes pas à l’abri d’une mise aux enchères

A l’échéance du crédit, sachez que votre banquier exigera le remboursement du prêt relais, même si le bien n’est pas vendu. Si le prolongement de la durée vous est refusé, la banque est en droit de s’approprier votre bien. Elle pourra alors agir en justice à votre encontre et vous inscrire sur le fichier des incidents de remboursements des crédits aux particuliers (FICP). Quant à votre bien, il sera tout bonnement mis aux enchères. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article « Acheter un bien immobilier aux enchères : Mode d’emploi ».

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