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créée le 08 / 11 / 2016

La Finance pour les Nuls : à quoi sert le crédit-bail immobilier ?

Bien que certains investisseurs y aient recours, ce mode de financement a essentiellement vocation à faciliter l’acquisition de locaux par une entreprise ou un professionnel. Dans la pratique grâce au crédit-bail, l’entreprise loue les locaux à usage professionnel qu'elle occupe, avec en perspective leur acquisition à la fin du contrat de location. Une opération de crédit-bail s’étend généralement de 10 à 15 ans. Dans la limite du possible, il est souvent conseillé de ne pas dépasser une durée de 12 ans. Au-delà de cette durée, la transaction sera soumise à la taxe de publicité foncière. Certains établissements crédits-bailleurs peuvent proposer des contrats d’une durée de 17 ans.








A qui est destiné le crédit-bail immobilier ?

De nombreux acteurs économiques peuvent en profiter comme les entreprises, les professionnels, les agriculteurs et les collectivités publiques.
Le crédit-bail immobilier peut ainsi permettre de financer une maison de retraite, un hôtel, un entrepôt, des cabinets médicaux, etc. Le crédit-bail immobilier ne peut pas être utilisé pour financer une opération d’immobilier résidentiel.


Crédit-bail immobilier

Ce dispositif facilite aussi bien l’acquisition d’un bien nécessaire à l’exploitation (un atelier par exemple) que des projets plus patrimoniaux portés par des investisseurs.

Il est possible d’intervenir via une SCI.


Les mécanismes du crédit-bail immobilier

L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui acquiert un bien immobilier et le lui loue.

Le crédit-bail immobilier s’articule autour de 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.
Différents montages sont possibles :

  • L’immeuble existe déjà : le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une option de vente à l'issue du contrat
  • L’immeuble n'existe pas : la société de crédit-bail achète un terrain et réalise les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire
  • Le crédit-preneur dispose d'un terrain que le crédit bailleur acquiert pour bâtir l'immeuble
  • L’immeuble appartient au crédit-preneur qui le cède au crédit-bailleur, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail ou lease back).

  • Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?

  • Le principal avantage du crédit-bail est la première raison de son existence : permettre le financement à hauteur de 100% de biens à usage professionnel. Dans certains cas, le crédit-bail permet de financer 100% (ou plus) du bien immobilier sur du long terme, là où pour un crédit classique, il faudrait mobiliser du capital à hauteur de 15 à 20% du projet .
  • L’établissement de crédit-bail étant propriétaire du bien, il est souvent en mesure de prendre plus de risques que la banque dans le cadre d’un crédit immobilier classique.
  • Le crédit bailleur avance la TVA, ce qui allège de facto la trésorerie du locataire.
  • Les loyers sont intégralement déductibles des impôts, un atout par rapport aux crédits classiques. Attention, cet avantage fiscal doit essentiellement être perçu comme un crédit d’impôt. A la date de la levée d’option, le crédit-preneur devra procéder à une réintégration fiscale afin qu’il se retrouve dans la même situation fiscale que s’il avait fait l’acquisition du bien immobilier à la date de signature du contrat de crédit-bail. Le principal impact correspond au sur-amortissement du bien immobilier dans le cadre d’un crédit-bail qui est généralement réalisé sur une durée d’environ 12 ans alors que le bien immobilier devrait s’amortir sur une durée de 25 ans.
  • Il n’y a pas d’hypothèque.
  • Le profil des loyers peut être adapté (linéaire, progressif).
  • Au terme de ce contrat de location, l’entreprise peut acquérir le bien, en général pour une valeur symbolique. Cette disposition résulte d’une promesse unilatérale du bailleur.
  • En outre, il faut souligner la souplesse de la cession du contrat de crédit-bail, qui peut avoir lieu à tout moment sous réserve de l’accord du crédit-bailleur. Bien entendu, point important pour les investisseurs, il est possible de sous-louer les locaux à des sociétés qui ne sont pas liées à l’entreprise « crédit-preneur ». On distinguera souvent le crédit-bail dit « utilisateur » du crédit-bail « investisseur ».


    Lexique du crédit-bail immobilier

  • Crédit bailleur : c’est la société qui va faire l’acquisition du bien. C’est l’équivalent du prêteur
  • Crédit preneur : c’est la société qui va payer les loyers. C’est l’équivalent de l’emprunteur pour un crédit classique
  • Avance preneur : c’est le prêt que le crédit consentit au crédit bailleur. Il fait office d’apport dans une opération de crédit-bail immobilier
  • Valeur résiduelle : la VR (valeur résiduelle) représente le prix de cession du bien à la fin du contrat et c’est également la quote-part in fine du financement
  • Préloyers : ils représentent les échéances payées par le crédit preneur avant la livraison du bien en général dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement. Les préloyers peuvent être assimilés à des intérêts intercalaires
  • Rachat anticipé : le crédit preneur peut demander un exercice anticipé de l’option d’achat du bien immobilier après une durée d’environ 1/3 de la durée du crédit-bail immobilier. Cette opération s’appelle un rachat anticipé
  • Nantissement d’avance preneur : ce nantissement fait partie des garanties consenties dans le cadre d’un crédit-bail immobilier. Cet équivalent d’apport est enregistré sur un compte nanti


  • Pour aller plus loin :

    La présentation de l’ASF
    La note de synthèse du service public

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