Glossaire

Courtage en crédit immobilier

Aussi appelé intermédiaire en opération bancaires, notre rôle consiste à aider les clients à trouver la banque qui leur proposera l’offre la plus intéressante en fonction de différents critères (taux, qualité du service, localisation géographique, etc.)

Taux d’intérêt

Le taux d'intérêt est un prix : c'est le prix qu'il faut payer pour emprunter de l'argent, c'est aussi le prix que l'on reçoit quand on prête de l'argent. Ce prix s'exprime sous la forme d'un taux, par exemple 55%. Cela signifie que si l'on emprunte 1000 € pour un an, on paiera des intérêts s'élevant à 55 €. La banque, en nous prêtant 1000 €, nous a rendu un service, service qu'elle nous fait payer 55 € par année d'emprunt. L'intérêt est donc la rémunération d'un service, le prêt d'argent.

Le taux d'intérêt est en général annuel, mais il peut tout aussi bien être mensuel. Il faut donc en principe préciser la période concernée par ce prix. Cependant, quand on ne précise pas, on suppose implicitement qu'il s'agit d'un taux annuel.

Le niveau des taux d’intérêts fixes à long terme décidé par les banques dépend principalement du niveau de l’obligation assimilable du trésor 10 ans (OAT 10 ans ou TEC 10). L’OAT 10 ans est la dette de l’Etat Français qui se négocie sur les marchés financiers, le taux de l’OAT 10 ans reflète donc le coût auquel l’Etat Français peut s’endetter.

Le niveau des taux d’intérêts variables fixés par les banques dépende du niveau du taux interbancaire Euribor. L’Euribor est le taux auquel les banques se prêtent entre elles.

Patrimoine mobilier

Le patrimoine mobilier, qui peut notamment être utilisé dans le cadre du Crédit Lombard, est composé de tous les actifs non immobiliers (ex : portefeuille d’actions ou d’obligations, assurance vie…) détenus par une personne.

Investissement locatif

Un investissement locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin d'en percevoir des revenus complémentaires. L'investisseur achète son bien immobilier à crédit et utilise les loyers perçus chaque mois pour rembourser une partie des mensualités du prêt.

Ce système permet d'investir et de se constituer un patrimoine immobilier (souvent sans apport). A la fin du prêt, l'investisseur est propriétaire d'un bien financé en partie par le locataire. Le reste, c'est-à-dire la différence entre les loyers et les remboursements du prêt, est assuré par une épargne mensuelle.

Coût global du crédit

C’est le montant total que l'emprunteur paye pour un crédit. Il comprend les intérêts et les frais annexes (frais de dossier, assurance obligatoire, frais de garantie, etc.).

Le crédit hypothécaire

Il consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque afin de dégager des liquidités utilisables pour tout type de projet.

La garantie déplacée

Le principe de la garantie déplacée est exactement le même que le crédit hypothécaire mais dans ce cas, le crédit souscrit est affecté à un projet immobilier clairement identifié.

Le crédit Lombard

Le crédit lombard permet, à partir d’actifs financiers détenus par un client, de lever des fonds pour investir dans un projet, quelle que soit la nature de celui-ci.

Client non-résident

Une personne qui n’est pas résidente fiscale en France n’aura pas accès aux mêmes conditions de crédits qu’un client résident. En effet, les banques considèrent le risque plus élevé et la probabilité d’entretenir une relation commerciale avec le client plus faible. Elles majorent donc légèrement leur taux et réduisent la quotité de financement.

Quotité de financement

C’est la proportion du projet que la banque acceptera de financer. Cela peut aller jusqu’au prix du bien ainsi que l’ensemble des frais annexes (notaire, agence, travaux, etc.)

Délégation d’assurance

La couverture par un contrat individuel, différent de celui proposé par la banque peut se justifier souvent dans les deux cas suivants :

Vous êtes un "très bon risque", c'est-à-dire que vous êtes jeune et en bonne santé, que vous avez une situation et des revenus professionnels stables vous pouvez bénéficier de conditions d'assurance très favorables ;

Vous êtes un "mauvais risque" pour des questions d'âge, d'état de santé ou de profession dangereuse, l'assurance groupe vous couvre mal ou à un coût plus élevé qu'une assurance que vous pouvez avoir souscrite par ailleurs.

Vous pouvez avoir intérêt dans ces deux cas à négocier avec la banque qui vous accordera le prêt, le transfert à son profit de ces garanties. C'est ce que l'on appelle la "délégation d'assurance". Dans la pratique, la délégation d'assurance est plutôt utilisée dans le cas n°2 (mauvais risque) que dans le cas n°1 (très bon risque), car les compagnies d'assurance cherchent précisément à diminuer leur risque moyen en gardant les bons risques et en éliminant les mauvais.

La procédure de délégation d'assurance comporte cependant certains risques pour les banques et elles peuvent refuser d'être couvertes par un assureur externe. Elles ne donneront leur accord qu'après un examen approfondi des clauses du contrat proposé et de la qualité des garanties qui leur sont offertes. Les banques d'autre part n'aiment pas cette démarche, car elle alourdit les formalités de mise en place d’un prêt et les prive d'un revenu annexe auprès des compagnies d'assurance avec lesquelles elles ont négocié un contrat de groupe.

Différé d’amortissement
Le remboursement mois par mois du capital emprunté constitue l'amortissement. La mensualité se décompose entre une partie amortissement du capital et une partie paiement des intérêts. Certains crédits permettent pendant une durée de 1 mois à 3 ans de ne payer que des intérêts sur le capital emprunté : cette période est appelée "différé d'amortissement". Dans ce cas, la banque vous accorde une franchise partielle.

Différé total (ou franchise totale)
Certains crédits vous permettent, pendant une dure de 1 mois à 3 ans, de ne pas payer vos mensualités (hors assurance). Cette période est appelée « différé total ». Dans ce cas, la banque vous accorde une franchise totale.

Garantie du prêt immobilier

Cette garantie est obligatoirement demandée par la banque. En cas de non remboursement du crédit, la banque ou la société de cautionnement pourra procéder à la saisie du bien puis à la vente forcée.

Il existe trois types de garanties ayant chacun leurs coûts et leurs mécanismes :

• L’hypothèque : établie par le notaire et publiée à la conservation des hypothèques, elle fait l’objet d’une taxe non négligeable. En cas de revente ou remboursement anticipé du bien, l’emprunteur devra procéder à la main levée de l’hypothèque
• Le Privilège de Prêteur de Deniers : le concept est identique à l’hypothèque. Le PPD est moins cher que l’hypothèque car il ne fait pas l’objet de taxe. Le PPD n’est possible que pour les biens anciens
• La caution : des sociétés de cautionnement proposent leurs services aux emprunteurs comme alternative à l’hypothèque ou au PPD. Les conditions varient d’une société à une autre. La caution a le double avantage de ne pas subir de taxe ni de main levée. Attention, les emprunteurs croient souvent à tort qu’il ne peut pas y avoir de saisie en cas de non-paiement du crédit.

Quelle soit l’option de garantie choisie, en cas de non remboursement du crédit, le bien sera saisi puis vendu.

T.E.G.

C'est le taux d'intérêt annuel, tout frais compris, que vous payez effectivement pour votre crédit. Le T.E.G. comprend, outre les intérêts proprement dits, les assurances et les différents frais, commissions ou rémunérations liés à l'octroi du crédit.